전세사기피해자 신청: 대상 · 절차 · 기한

나는 대상이 되나요?

전세사기피해자로 결정되려면 다음 네 가지를 모두 갖춰야 합니다.¹

1. 대항력과 확정일자: 주택 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 받았을 것. 임차권등기나 전세권 설정도 포함됩니다.
2. 보증금: 5억 원 이하일 것. 위원회가 지역 여건 등을 고려해 2억 원 범위에서 올릴 수 있습니다.
3. 다수 피해: 임대인 파산 · 회생, 경매 · 공매 개시 등으로 임차인 2인 이상에게 보증금 피해가 생겼거나 예상될 것.
4. 돌려주지 않을 의도 의심: 임대인등 수사 개시, 속임, 돌려줄 능력이 없는 사람에게 집을 넘긴 일 등으로 그 의도를 의심할 상당한 이유가 있을 것.

경매나 공매가 끝난 임차인은 1번과 3번이 제외될 수 있습니다. 다만 부칙에 적용 시기가 따로 있어 완료 시점을 물어봐야 합니다.¹

요건 일부만 충족해도 「전세사기피해자등」으로 결정되는 유형이 법에 있습니다. 적법한 임대 권한이 없는 사람과 맺은 계약을 포함하는 유형도 있습니다.¹ 그러니 네 가지 중 하나가 모자라도 혼자 포기하지 말고 물어봅니다. 결정은 위원회 심의에 따릅니다.¹

대상에서 빠지는 경우는 무엇인가요?

다음은 적용 대상에서 제외됩니다.¹

• 보증보험 등으로 보증금 전액 반환이 가능한 경우
• 보증금 전액이 「주택임대차보호법」상 먼저 돌려받을 수 있는 일정액에 해당하는 경우
• 대항력이나 우선변제권으로 전액을 스스로 회수할 수 있다고 판단되는 경우

2025년 5월 31일 뒤에 계약했다면요?

법의 적용 대상은 그날 이전에 임대차계약을 처음 맺은 임차인입니다.¹ 지원관리시스템도 같은 내용을 안내합니다. 다만 그 시스템을 통한 피해사실 접수는 가능하다고 덧붙입니다.³ 이 경우 무엇을 받을 수 있는지는 1533-8119에 물어봅니다.

어디에 어떻게 신청하나요?

조문상 신청 상대는 국토교통부장관이고, 생활법령은 특별시장 · 광역시장 · 도지사 등에게 서류를 제출한다고 안내합니다.^1,2 온라인은 지원관리시스템의 결정신청 메뉴를 씁니다. 온라인이 어려우면 시스템에서 지자체별 접수창구를 찾습니다.³ 2024년 보도에는 광역지자체 방문 접수도 안내됐습니다.⁶

신청 서류(생활법령 기준)²

• 결정신청서
• 임대차계약서 사본
• 주민등록표 초본(정보 공동이용에 동의하지 않은 경우)
• 경매 · 공매 개시 관련 서류, 집행권원 확인 서류
• 피해 요건을 증명하는 서류

대리 신청이면 위임장 등이 더 필요합니다. 미성년자는 법정대리인이, 사망한 경우 유족이 신청할 수 있습니다.² 서류에 흠이 있으면 14일 안의 보완 요청을 받을 수 있습니다.²

신청 뒤에는 어떻게 진행되나요?

1. 조사: 임차주택 가격과 실태, 권리관계, 임대인 채무 등을 조사합니다.¹
2. 심의: 위원회는 안건 상정 후 30일 안에 심의 · 의결합니다. 부득이하면 15일 안에서 한 번 연장할 수 있습니다.¹
3. 결정: 국토교통부장관이 결정하고 결정문을 송달합니다.¹
4. 이의: 결정을 송달받은 날부터 30일 안에 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있습니다. 장관은 20일 안에 결정합니다.¹

기한만 모으면 어떻게 되나요?

11월 13일부터 바뀌는 것은 무엇인가요?

경 · 공매 뒤 돌려받은 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 부족분을 신청할 수 있는 최소보장 제도가 생깁니다. 2026년 11월 13일 시행입니다.^8,5 이 글을 확인한 11월 6일 현재는 시행 전입니다.

정부 설명의 예는 다음과 같습니다. 보증금 1억 5,000만 원에서 3,000만 원을 회복했다면, 최소보장금 5,000만 원과의 차액 2,000만 원을 지원받는 구조입니다.⁵

• 대상: 전세사기피해자와 제2조제4호다목 임차인이며, 대한민국 국적이 없는 사람은 제외됩니다.⁸
• 신청할 수 없는 경우: 피해주택을 직접 매수한 경우, 우선변제권 행사를 소홀히 해 배당요구 등을 하지 않은 경우, 선지급을 받은 경우입니다.⁸ 배당요구 조건은 11월 13일 이후 경매개시결정이나 공매공고가 있는 경우부터 적용합니다.⁸
• 처리: 신청을 받은 날부터 90일 안에 결정하며, 부득이하면 30일 안에서 한 번 연장합니다.⁸
• 이미 결정된 사람: 시행 전에 결정된 최소보장피해자에게도 적용하며, 신청기간은 2026년 11월 13일부터 셉니다.⁸
• 다른 지원과의 관계: 최소지원금이나 선지급금을 받으면 제25조 등의 공공임대주택 지원을 받을 수 없습니다.⁸

신탁사기 등에는 선지급 후정산 제도도 함께 도입됩니다.⁵ 내 경우에 어느 쪽이 나은지는 신청 전에 센터에 물어봅니다.

글마다 금액이 왜 다른가요?

보증금 상한이 3억 원으로 적힌 안내가 아직 있습니다. 예를 들어 안산시 페이지가 그렇습니다.⁷ 지금 조문은 5억 원이고 2억 원 범위 상향 규정이 있습니다.¹ 신청 기한을 「2025년 5월까지」로 적은 옛 글도 옛 기준일 수 있습니다. 2025년 5월 개정으로 유효기간이 시행 후 4년으로 바뀌었습니다.¹

어디에 물어볼 수 있나요?

• 1533-8119: HUG 전세피해지원센터. 평일 오전 9시~오후 6시입니다.⁴
• 1588-1663: HUG 경공매지원콜센터입니다.⁴
• 1600-9640: 지원관리시스템 홈페이지 이용 문의입니다.³
• 044-201-5233, 5234: 법령 쪽에 적힌 국토교통부 소관 부서입니다.¹